廣州購房新趨勢：“小而美”主導市場
來源： 橋檢車租賃公司小編 日期：2018-08-31 瀏覽：102
置業，不只是單純地解決居住之所。在目前市場形勢下，隨著購房者的居住理念發生變化，比起面積大、總價高的大戶型產品，地段優越、品質精良、配套完善、價位合理的“小而美”樓盤贏得了很多購房者的青睞。
一手樓供應創近5年新低
回顧2017年至今四大一線城市成交情況，廣州受“3·30”調控政策影響，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月單月成交低于上海。今年1-5月成交總量，廣州以322.4萬平方米位居四大城市之首，拋離第二位上海100萬平方米。雖然四大城市一手供應不足、越來越依賴存量房市場的現象已成趨勢，但廣州一手市場的總體成交仍然比較可觀。
今年上半年，廣州一手成交均價為17494元/平方米，同比上漲9%，環比上漲8%。由于客觀原因，網簽價與部分區域實際市場售價有一定出入，數據本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網簽等。
上半年一手住宅供應358.07萬平方米，環比下跌16%，同比下跌2%，供應創近5年新低。廣州中原研究發展部認為，供應量減少的原因主要是全新和加推項目供應偏少，另一方面，部分區域大盤供應能力減弱，如花都廣州萬達城、番禺祈福繽紛匯，目前以銷售往期存貨為主，有待新一期產品推出；近年各區多“標桿地塊”，部分項目理論盈利售價與所在板塊價格仍存在明顯距離，房企對市場接受程度信心不足，故放緩推貨速度；此外，由于市場客觀原因，新批速度受影響，如目前中心區高價板塊項目仍然保持每次50套的批發方式。
據陽光家緣網數據顯示，截至2018年6月28日，廣州一手住宅網簽成交37009套，比去年的50336套減少了13327套，同比下跌26.5%。在區域成交方面，“東大倉”增城以12266套的成交量穩居全市第一，是廣州十一區中唯一網簽量破萬套的區域，占全市成交量的33.1%，緊隨其后的是黃埔和花都，網簽量分別為6484套和5743套。支撐增城成交的主要板塊為朱村和永和；其中，得益于近年上述區域供應宅地面積、數量增加，朱村上半年有成交記錄的樓盤就多達13個。
相比外圍區以及黃埔區的成交波動，以天河、荔灣領銜的老五區的成交數據同比去年，有所上升。
二手中心區需求外溢
根據陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，天河、海珠上半年分別成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。廣州中原研究發展部分析認為，天河、海珠兩區因價格逐漸高企，不少客戶逐漸轉移到價格相對低洼的番禺、增城等外圍區域，尤其是剛需客戶。
此外，黃埔區憑借“次新房”以及廣州科學城企業員工的帶動，市場需求仍然活躍。2018年上半年，黃埔共成交1728宗，跌幅為廣州各區中最低。
廣州市核心五區除天河區外，成交占比均有不用程度的下滑，置業需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城區二手住宅成交占比高達19.4%，創歷史新高。增城區限購政策條件寬松，置業門檻較低，同時規劃利好不斷，除TOD交通樞紐和富士康產業園落戶增城等利好消息外，富士康聯合碧桂園在增城朱村再落一子，打造灣區科技小鎮，再次提升區域樓市含金量；此外，地鐵13號線的開通以及21號線的規劃，拉近了增城與市中心的距離；中心區域盤源樓齡整體偏舊且價格高企，以致不少剛需置業需求外溢至增城“次新房”市場。
中心區小戶型異常搶手
值得注意的是，相比套均總價高企的大戶型，剛需族在中心城區購房，首選就是二手小戶型，既可享受老城區成熟的交通和配套，又相對降低了購房的資金門檻。
以老城區荔灣為例，今年上半年，荔灣區小戶型房源相當搶手，房源十分稀缺。據監測，荔灣區2018年第一季度60平方米以下房源成交占比高達40.5%，環比凈增2.6%。有分析認為，荔灣小戶型成交活躍主要有兩方面原因：一方面，入市門檻低，60平方米以下的樓梯樓套均總價僅在130萬元/套左右，置業性價比較高；另一方面，荔灣利好消息不斷，未來樓市含金量有望進一步提升，物業潛力大。
一手樓方面，剛需小戶型也屢屢成為推貨主力。受購房成本、市場需求引導，今年第一波樓市推貨熱潮“小陽春”中，各推新盤的開盤加推單位主要以75-95平方米的小戶型為主，如：中心區的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90平方米單位為主；外圍區的廣州亞運城、云溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95平方米單位為主。
消費者選品牌也選品質
這兩年來，城市高端住宅正經歷著更新換代，從產品自身的設計、配置等方面均在逐步升級。高端置業者一步到位的心理更為凸顯，對智能系統、會所、配套等方面有著更為全面細致的要求。
隨著廣州規劃建設加大，經濟實力和文化實力提升，吸引越來越多高端人群，住房客戶群由城市主流向城市精英階層過渡，不少開發商集中火力，把樓盤產品定位為精英改善型剛需。廣州樓市市場里，品牌房企和品質大盤以其坐享區位交通、配套服務、教育資源優勢受精英階層青睞。
不難發現，不管是在建筑美學方面，還是在社區文化、環境細節、配套服務等方面，越來越多的名牌房企注重品質的提升。業內人士稱，“品質大盤占有著不可復制的城市資源，比如交通、生活配套、教育、商業、醫療等等。同時，城市大宅比普通住宅占有著更多的自然資源或人文資源，更重要的是城市大宅代表著一個精英圈層的集合和符號。這些就遠不是地價和建筑成本所構成的單一價格因素所能代表的。”
“在空間設計上，城市高端住宅有更寬闊的余地進行創新，能夠滿足居住者更深層次的生活需求”，業內人士表示，臥室+客廳+廚衛+陽臺的一成不變的格局無法吸引高端人群的消費需求，創意玄關、獨立衣帽間、獨有的超大面積景觀綠化露臺、安謐的書房等等，更新的空間分隔往往成為大宅的新賣點。
除了空間布局上的游刃有余，高端住宅為了適應高端人群的需求，在智能化的配備上也做足了文章，如：掌紋、指紋雙保險門禁系統，停車智能識別系統、情景照明、車位引導系統、浮筑地板、除濕中央新風系統、中央吸塵、地暖、戶式中央空調系統等，讓業主居住更方便安心。
毫無疑問，住房除了滿足基本的居住需求外，其屬性已悄然發生變化，所承載的價值符號也越來越明顯。對于高端人群而言，改善性置業往往不是居住功能需求發生改變，而是重新建立自己的生活模式、社會聯系的過程。高端人群在考慮購房時，注重通過擇鄰而居，拓展人脈關系，儲集社會資源。樓盤建筑同質化之下，房地產開發商更為重視圈層營銷，“文化氛圍的營造讓產品無法被復制，同時現在高端樓盤賣的不是房子,賣的是文化。這文化不僅僅是建筑文化，更是圈層文化。”有房地產業內人士表示，“對于業主來說，現在買房根本不是純粹的置業消費，而是付出其所向往的某種文化或者生活方式的成本而已，尤其是高端物業市場。”
戶型設計更重視功能應用
戶型是房地產產品的核心，主要指樓盤建筑的室內空間布局，它涉及整體建筑結構、建筑承重、購房者生活習慣以及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，因此，戶型是實現購房者居家生活的基本要素，也是其滿足居住舒適度的首要前提。
通常而言，大戶型的設計主要側重于空間功能的區分；與之相反，在小戶型城市青年住宅中，由于套內建筑面積小，家庭人口少，在公私分離、動靜分離、居寢分離等方面的要求較弱，反而更強調空間的復合。
無論大小戶型，強調南北對流、采光通風和開闊視野，都是樓盤的“賣點”。大戶型中，為多口之家特別設計的公共空間多強調“天倫之樂”，如起居間、通花園的娛樂廳和茶室等；而小戶型多通過贈送多處飄窗的形式，給裝修帶來更多可能，通過設計，飄窗可靈活轉化為儲物、休閑空間，甚至直接可以爆改為榻榻米，將原本面積尷尬的小房間變成利用率更高的客房或者兒童房。
時下較為流行的“N+1”戶型就是注重功能性運用的代表之一。所謂N+1戶型，實質上是開發商贈送面積的一種手段。簡單而言，“N”就是房產證上你所購買的房間數，“1”則是不計入產權證的一個空間。然而，對于大多數消費者來說，只要有足夠大的贈送面積，管它是“使用權”還是“所有權”，畢竟原始戶型經過改造，可以多得一間房，也就是說兩房變三房，三房變四房。再結合如今動輒好幾百萬的房價，這種戶型對購房者更是具有極大的誘惑。
N+1戶型擁有極強的改造性和可塑性，該戶型是指通過改造，讓房子在原有的房間基礎上再多出一間房。這樣的戶型更適合年輕人或者即將結婚的小兩口，前者是可以按照自己的審美以及喜好改造成自己想要的樣子；后者則是可以為日后小孩的誕生提前做準備，一方面可以減緩換房步伐，另一方面則可以減輕資金壓力。
如果N＋1戶型原來設計的功能分區面積比較小或者有些功能不具備，那么，N+1戶型實際可供利用的面積比同等面積的其他戶型要大，如果原先的戶型只有兩室一廳一廚一衛，多出來的面積就可以通過改造做成書房或者茶室、棋牌室等。
N＋1戶型最大的吸引人的亮點就在于它的免費贈送面積，增加一間房間的面積，卻沒有任何費用，這對購房者來說是一個極大的優惠。同時，又因為贈送面積不計入房屋面積中，后期按面積收取的物業費、維修基金費等都可以省掉，又節省了一筆資金。
記者觀察
品質樓盤標準
越來越全方位
什么樣的樓盤才能被稱為品質標桿？也許在數年前，建筑質量過硬、地段優越、戶型方正合理、交通便捷、配套成熟，囊括以上幾項，開發商就可以宣布這是“品質大宅”了。然而，從“購房”到“置業”，體現的是業主心態的變化，純硬件的吸引力仍在，但已不能成為絕對的決定因素。
真正的高端住宅不能只用總價、均價、面積等指標去衡量，獨占城市的稀缺山水資源也是豪宅標配。品質住宅不僅是提供一個美好的居住空間，更意味著社區“軟實力”的全面進化：高質素的業主自然形成有價值的社交圈層；定制化、管家化的物業服務為業主提供全方位的貼心服務；豐富的社區文化活動構建更和諧的鄰里互動關系……
品質樓盤的標準呈現越來越全面的趨勢，毫無疑問，品質社區是房產保值和增值的重要籌碼。從置業者的角度，買房是生活方式的選擇，尤其是改善型置業，改善并非僅是“細屋換大屋”，而是擇定更理想的家園；從開發商的角度，立體化的社區建設是打造品牌的有效手段，體現的是企業長遠的眼光和魄力。
